О банкротстве Урбан групп (Urban Group) или как работает русский строительный бизнес

С апреля 2018 г. в СМИ ходят упорные слухи о банкротстве крупного российского застройщика - компании Урбан Групп (UrbanGroup), основным владельцем которой является российский миллионер Александр Долгин. Компания работает с 2008 г. и является одним из крупнейших игроков на рынке строительства жилья Московской области (8 место в России). До последнего времени ею велось шесть проектов в рамках которых было запланировано строительство 80 домов общей площадью около 1 млн.кв.м. По разным оценкам в реализуемые проекты вовлечено от 15 тыс. до 20 тыс. дольщиков^[1]. В целом компания имела репутацию одного из самых надежных застройщиков и отличалась достаточно высоким качеством выполняемых работ, даже на фоне постепенного ужесточения требований к застройщикам со стороны государства, которое характерно для российского строительного рынка в последние 10-15 лет. Среди проектов компании можно отметить поселок таунхаусов Ивакино-Покровское, жилые комплексы Опалиха О2, Пятницкие кварталы, Митино О2, Город набережных, Опалиха О3 и др.

Проблемы Urban Group начались в начале апреля с.г. когда Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия в домах компании. Примеру Росреестра последовал Сбербанк прекративший аккредитацию проектов застройщика, которая позволяла покупателям оформлять в них ипотеку (напомним, что на долю госбанка, согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), приходится 44% ипотечных займов в долевом строительстве)^[2].

Поводом для подобных шагов послужили систематические задержки  и перенос плановых сроков ввода в эксплуатацию готовых объектов, что по мнению экспертов Сбербанка увеличивало риски для кредиторов и заемщиков. В этой связи в конце апреля основной собственник компании А.Долгин, занявший пост гендиректора вместо ушедшего в отставку А.Пучкова, инициировал процесс внешнего аудита, “в ходе которого были выявлены грубые ошибки и нарушения в системе управления и руководства компанией, такие как необъективная отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков”^[3]. Продажа долей в строительстве была приостановлена.

С реакцией на сложившуюся ситуацию в конце мая выступил губернатор Московской области Андрей Воробьев сообщивший, что власти "сопровождают" Urban Group, "чтобы не допустить каких-либо потрясений на рынке".^[4] Озабоченность высказали глава Минстроя В.Якушев, первый зампредправления Сбербанка М.Полетаев, а также Вице-Премьер РФ В.Мутко “пожуривший” губернатора области за невнимательность в вопросах выдачи разрешений на строительство.

В июне РБК сообщил, что в Минстрое России принято решение о продолжении строительства незаконченных объектов под руководством администрации Московской области и за счет средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства^[5], хотя формально о начале процедуры банкротства объявлено не было. Указанный фонд был создан в октябре 2017 г. после чего все застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Вышеуказанный сценарий с Урбан Групп, в случае его реализации станет первый крупным случаем, когда проблемные дома будут достраиваться за счет фонда.

От себя отметим, что реализация подобного сценария станет важным прецедентом отработки механизма мягкого отъема бизнеса и перераспределения финансовых и ресурсных потоков внутри клановых группировок Москвы и России в целом.

Для понимания действующих внутри крупного российского строительного бизнеса законов необходимо учитывать ряд ключевых факторов:

1. Реализация всех крупных строительных проектов осуществляется на кредитные деньги.
2. Кредитование проектов осуществляется практически исключительно через международные банковские структуры и под залог российских активов, так как условия кредитования предлагаемые российскими банками практически исключает возможность реализации проектов в реальном секторе экономики.
3. Значительную долю в себестоимости строящейся в России недвижимости имеют многочисленные откаты и взятки (от 40 до 90%(!!))^[6]
4. Валютная задолженность с одной стороны и колебания курса рубля вкупе с ориентацией застройщиков на российский (рублевый) рынок превращают все без исключения долгосрочные проекты в убыточные. С очень высокой долей уверенности можно сказать, что все застройщики начавшие свою деятельность ранее 2014 г. сегодня в любой момент могут быть объявлены банкротами.
5. Покрытие внутреннего дефицита осуществляется за счет привлечения новых кредитных средств или средств дольщиков (приостановка денежных вливаний фактически означает банкротство). Руководители подобных компаний оказываются вынуждены продолжать реализацию все новых и новых проектов, обеспечивая себе безбедное существование из непрекращающегося финансового потока. У таких бизнесменов имеется лишь два небезызвестных способа выйти из этого порочного круга: либо нары, либо канары (в случае если им удается кинуть дольщиков и уйти с украденными деньгами за границу).
6. Не исключено, что власть в виде упомянутого выше фонда защиты прав граждан предлагает третий, цивилизованный вариант развития ситуации, и судя по всему руководитель Урбана Долгин не возражает.

Отметим, что финансовые проблемы у А.Долгина, который параллельно с бизнесом занимается научной деятельность в Высшей школе экономики, начались еще в прошлом году, когда закрылся принадлежащий ему рекомендательный сервис Имхонет, один из крупнейших в рунете. С учетом этого предположение о том, что последние события вокруг принадлежащей ему Урбан Групп являются результатом предварительно спланированной и согласованной в верхах акции, выглядит вполне обосновано. Тем более на фоне нелепых обвинений в задержке сроков сдачи жилья на 1-3 месяца (такие задержки являются повсеместными) или в “манипулировании денежными потоками” внутри компании, что также является обычной практикой. Действия Росреестра и Сбербанка, на фоне описанных выше факторов, фактически означали остановку строительства. Вместе с тем, вероятное отстранение Долгина от управления вовсе не означает его автоматическое отстранение от участия в распределении прибыли. Кроме того в собственности его семьи находится Владимирский завод прецизионных сплавов, НПО "Магнетон", трейдерская компания “Союзнихром” и ряд высокотехнологичных производств, что способно обеспечить безбедное существование бизнесмена на долгие годы.

^[1] https://www.kommersant.ru/doc/3648956

^[2] Там же

^[3] ТАСС: http://tass.ru/ekonomika/5236552

^[4] Там же

^[5] РБК: https://www.rbc.ru/business/01/06/2018/5b1183719a7947efc88c6162

^[6] https://regnum.ru/news/1985315.html

Источник